La location d'un bien pour quelques nuitées nécessite de fournir des prestations de qualité... tout en respectant la fiscalité.
Revue de détail avec Me Emilie PIGHIN, Notaire à FLOIRAC.
Que conseillez-vous aux bailleurs qui envisagent de se lancer dans la location saisonnière ?
Me PIGHIN : C'est un projet que l'on rencontre de plus en plus fréquemment. Il répond à une demande qui connaît un essor considérable, notamment depuis l'arrivée des plateformes en ligne. "Il m'est égal de lire que les sables des plages sont chauds, je veux que mes pieds nus le sentent" écrivait André Gide. Ce désir est toujours très actuel et la location saisonnière est un moyen d'y satisfaire. Mais si pour les pionniers, ce mode d'exploitation présentait le gros avantage d'être peu réglementé, ce n'est plus du tout le cas aujourd'hui, particulièrement dans les grandes agglomérations. Je conseille avant toute chose de se rapprocher des professionnels du droit et du chiffre afin de résoudre les questions de droit civil, de droit de l'urbanisme et de fiscalité que soulève un tel projet. À titre d'exemple, on alertera le client sur le caractère commercial de la location meublée, son impact fiscal sur une société civile soumise dès lors à l'impôt sur les sociétés, ou les éventuelles prohibitions de ce type d'activité dans le le règlement de copropriété.
Comment la législation a-t-elle évolué ?
Me PIGHIN : L'inflation législative est une des principales raisons pour laquelle il me semble indispensable aujourd'hui d'être conseillé et accompagné dans un tel projet. Le législateur a instauré la possibilité pour les communes de mettre en place une procédure d'enregistrement préalable. Il a limité la possibilité de louer sa résidence principale à 120 jours par an au risque que le bien perde cette qualification. Il a mis en place, pour de nombreuses communes, un régime d'autorisation préalable de changement d'usage, avec ou sans compensation. À Bordeaux, faire de la location meublée de courte durée, plus de 120 jours par an dans sa résidence principale, dans une résidence secondaire ou dans un bien d'investissement se voit soumis à une autorisation avec compensation. Il faut alors transformer en habitation un local ayant un autre usage, de qualité et de surface au moins équivalentes, les locaux situés en rez-de-chaussée ne pouvant pas servir de compensation.
Quels sont les impacts au plan fiscal ?
Me PIGHIN : Côté fiscalité, on peut brièvement indiquer que les loyers et charges perçus relèveront des bénéfices industriels et commerciaux. Si leur montant ne dépasse pas 760 euros par an, le contribuable sera exonéré, à condition que le bien loué soit tout ou partie de sa résidence principale. Si le gain ne dépasse pas 70 000 euros par an, il pourra choisir entre le régime forfaitaire, dit "micro-BIC", et le régime réel. Au-dessus de cette somme, le régime réel sera obligatoire. Dans le cas où les gains annuels dépasseraient 23 000 euros, il sera nécessaire d'enregistrer cette activité auprès du régime général de la Sécurité sociale et de verser des cotisations sociales. Les communes peuvent par ailleurs instaurer une taxe de séjour. Enfin, si en plus de la location, le propriétaire fournit à son locataire trois des quatre prestations hôtelières suivantes : petit-déjeuner, ménage régulier, fourniture du linge de maison, réception de la clientèle, le loueur devra facturer de la TVA.
Quel formalisme faut-il respecter pour proposer une location saisonnière ?
Me PIGHIN : En matière de location saisonnière, la durée, le prix et les conditions du contrat sont fixés en toute liberté par les deux parties. Le code du tourisme impose néanmoins l'établissement d'un contrat écrit. Nombreux sont les bailleurs qui omettent de rédiger un contrat à l'occasion d'une location de vacances. Celles-ci s'effectuent de plus en plus par l'intermédiaire de plateformes de réservation en ligne qui donnent ainsi le sentiment que la signature d'un contrat écrit est inutile, ce qui est erroné. On peut indiquer en outre qu'il faut impérativement annexer au contrat établi en double exemplaire un état descriptif des lieux.